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湾区买房必看 2017年房市走势分析

2017-02-17 15:47
 moonbbs | 月下闲聊
我们是华尔街的前trader, 开了一个分析湾区房市的公众号:bayareahousingmarket, 专门分析湾区(今后也会讨论全美国的)房市投资, 以及投资中的各种理念方法等。欢迎大家订阅。

经历了09年房市大跌,11年重现生气,湾区已经经历了以palo alto为首的4个疯狂上涨的年头。和前几年相比,16年出现了很多slow down的迹象,要分析17年的房市,咱们就不得不回顾16年的房市走势。
整体表现一般,尤其是高房价地区

16年湾区房市总体表现不怎么样,很多排名都被甩出美国前10。要知道以前湾区总是稳坐冠军宝座的,排名下跌这么厉害,不知道它会不会很失落 . 16年最强烈的一个信号就是高房价区房价平稳甚至微跌,低房价区仍有大幅上涨。为了方便大家阅读理解,小编把10个湾区华人中出镜率很高的区分为两个团队 — 白富美团队 (high price area) 和土肥圆团队 (low price area)。大家先来看看两个队的队员情况:

白富美区的房价15年底均值大概是 2.3 million, 土肥圆地区15年底均价差不多是77万。相差三倍。我们来看看这两个团队在11 – 16年的增长率。

上图中,红色代表的是低价区每年的涨幅,蓝色代表的是高价区每年涨幅。哎呀,15-16年高价区怎么突然矮了那么一大截?没有增长啊!往年高价区每年都有10%以上的增长率,而16年只有0。相反,虽然低房价地区增长也不如往年,但怎么都还是有6%的增长。这种高房价地区slow down在很多人看来是一种危险的信号,人民的affordability不太跟的上了!大家实在买不起高房价地区的房子只好转战低房价区。这其实是房市的一种历史规律。好区先涨,涨到一定高峰带领差区上涨。差区因为基数小,上去的百分比更大。但大跌来临差区先跌,跌幅较猛,而好区相对坚挺,跌幅较小。
因为高房价地区疲软,16年可以算作屌丝逆袭年了。
租金回调
去年中期,各大新闻机构普大喜奔 — 美国租房最贵的三番,租金终于降了。很多有经验的投资者都用租金作为房市的market indicator, 租金下调也是一个房价危险的信号。
本来各大地产经纪看着16年平淡无味的房市,都告诉客人房市要降温了,估计17年会撑不住了。结果却出乎人们的意料。自从16年底Z*F决定加息以来,湾区房市突然变的火热起来。虽然阴雨连绵让被好天气宠坏了的湾区人民没法出门,但open house里人来人往,熙熙攘攘,每次去都能感受到清明上河图里那种盛景。以前半岛大部分房子都得open house两个周末才成交,12月底的时候基本都只需要一个open house,甚至有些周三上市,周五就pending了。从成交上来看,好房子20多个offer不是新鲜事,大家加价也比较放得开。看来不少童鞋都想赶在加息前搞定房子,不管怎么说,现在的利率还算是史上最低,能踏上这班车当然是最好。
可能有小伙伴要问了,那我要不要加入抢房大军,不顾一切地抢到一个房子?小编认为,不管在任何市场下,买房都要慎重。房子是大部分人人生最大的投资,而且总体说来很不liquid, 买起来容易脱手难。其实,虽然14年到15年我们看到了房价大幅度上涨,但14年疯狂加价拿下来的房子也不一定比15年低价买的房子便宜。其实每年的开春房市都会稍稍火爆一下的,我们目前看到的这种火爆有一部分是季节性因素。去年开春也有不少通稿说房市火爆了。另外,17年房市的这种热潮到底能否维持下去还有很多不确定性,小编来给大家列一列17年房价的不确定因素:
interest rate

根据现在的利率来看,如果想买一个在旧金山地区中等价位的房子(median house price  = 1.3 Million), 家庭收入差不多得17万 。 但如果利率涨到5%, 买同样的房子家庭收入得20万左右,当利率涨到6%的时候,收入得达到21.5万。所以利率上升房子就更买不起了。

affordability
湾区房价经过几年疯狂增长,到底有多少人能买的起一个旧金山地区中等价位 (median value = 130万) 的房子呢?研究证明,湾区大概有14% 的家庭能买的起。和全美国比,这个数字差了点,房价相对于人民的收入来说确实太贵了。但这个数字比07年的时候强多了,07年的时候只有8%的人能买的起中等价位的房子。所以目前的AFFORDABILITY还不算湾区最差。
这就是房价翻了翻,但人民的收入也提高了太多。最新的经纪人协会数据表明,湾区几个比较大的county 大概有6%左右的家庭收入都超过500K。大家收入很牛呀!
国内汇款政策收紧
如果党真的不让咱们寄钱投资了,那影响可能真不小。毕竟华人是湾区买房的主力军。虽然湾区的工程师们个个收入都吓死人,但说到首付不少还是得靠家里。到底我党有多大的决心整治这事现在还不太好说,我们只能静观其变。党的事情小编也不好多说。
最最最重要的,IT公司的就业形势
IT公司是湾区这几年房价跳跃式发展的第一功臣。湾区目前产业还比较单一,对IT业的依赖性很强。笔者认为,IT产业的发展会是湾区房价最重要的因素。现在要买的起湾区的中等房子(130万)大概需要家里至少有一个不错的IT收入(250K),如果IT业面临裁员,这部分人的购买能力会大受影响,也可能有部分家庭无法继续支付贷款,foreclosure数量大增导致房价跳水。相反,IT业发展了,会带来大量的高收入年轻人,目前湾区收入250K的家庭每年增长2%。这批人买房是刚需,而且买得起房。
相比13/14/15的快速发展期,16年**公司招人也有一些slow down。一些公司招人的重点也从new grads变成了experienced。相对应的,也有不少报道说独角兽公司处境比前几年艰难了许多,VC给funding也没有以前大方了。这些算是不利因素。但fb google最近在earning上的表现还算不错,year to year growth大多超过华尔街预期,所以笔者估计如果没有大的金融危机的影响,在17年这些IT公司不会有太大的问题,虽然也很难看到13年那样疯狂招人的局面。
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